• 百科 商品房買賣合同司法解釋 買賣合同怎么更改 簽約下定

    baike15516
    商品房的買賣合同也是可以變更的,如果買房人和開發商簽訂的合同并沒有備案,那在變更合同時,只需要經過開發商的同意以及配合即可,這樣就可以和原購房人辦理退房手續,然后雙方之間可以簽訂新的買賣合約,這樣其實也就完成了更名。如果簽訂的合同已經在房管局備案了,那么需要經過開發商的一系列證明以及手續,這樣在房管局才可以辦理退房手續,并且可以恢復網上信息,然后重新簽訂合約。
  • 百科 商品房買賣合同司法解釋 簽訂合同

    baike36052
    商品房買賣合同司法解釋:①商品房買賣合同其實就是指開發公司把還沒有建成或者是已經竣工的房子向社會銷售,同時會轉移房屋所有權于買受人,然后買受人需要支付價款的合同。②出售的一方如果沒有取得商品房預售許可證,并且還和購買的人簽訂了房屋預售合同,那么此時合同是無效的,但是在起訴之前如果拿到了房屋的預售許可證,那么可以被認定為有效。③當事人以房屋預售合同未按照法律或者是行政法規規定辦理登記手續為由,同時請求確認合同無效的話,那么通常是不會支持的。
  • 資訊 商品房買賣合同司法解釋新規,新、舊商品房買賣合同司法解釋解讀 政策

    news4408349
    2021年1月1日起,新修訂的最高人民法院商品房買賣合同司法解釋開始實施,與2003年舊版解釋對比而言,其中較為明顯的變化在于取消了房屋面積誤差的規定。在舊版解釋中,實際交付的建筑面積與約定面積存在誤差的,根據是否超過正負3%不同情形,法律規定了不同的處理方式,而上述規定在新版解釋予以刪除。
  • 資訊 商品房買賣合同備案費用 商品房買賣合同備案 知識

    news4388973
    商品房買賣合同備案費用 商品房買賣合同備案 商品房買賣合同書備案費用與備案作用很多人還并不是很掌握,有些人乃至不清楚備案的作用有哪些。大家都了解商品房買賣合同書是房地產交易的專用工具,是臨時性房子產權的授權委托公文,不開展備案會出現許多 不便造成,開展房產交易的情況下大家全是心滿意足的,誰也不愿產生糾紛案件。因此 今日為大家普及化一下有關的專業知識。
  • 資訊 簽訂商品房買賣合同有什么意義?商品房買賣合同注意事項 房價

    news2956785
    商品房買賣過程中,都是需要簽訂買賣合同的。為什么要簽訂商品房買賣合同?商品房買賣合同簽訂時應該注意哪幾個問題?購房者怎么避免簽訂商品房買賣合同,危害自身權益的情形,下面一起來了解一下。
  • 問答 商品房買賣合同注意什么,商品房買賣合同有哪些內容? 公寓住宅

    關鍵是面積 樓層 以及供暖方式

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  • 資訊 商品房買賣合同怎么備案,商品房買賣合同備案流程 知識

    news4586993
    眾所周知,購買商品房就應當向房屋所在地房產交易管理部門辦理備案登記。但是,商品房買賣合同怎么備案,商品房買賣合同備案流程?針對上述問題,大部分購房者只知其然,并不知其所以然?,F在小編就給大家做一個詳細解答。
  • 問答 商品房買賣合同司法解釋內容是什么? 公寓住宅

    第十八條 由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的,除當事人有特殊約定外,出賣人應當承擔違約責任:


    (一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;


    (二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;


    (三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

    合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

    第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。

    第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當事人另有約定的除外。

    第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應予支持,但當事人另有約定的除外。

    第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛,人民法院應當通知包銷人參加訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的,按照約定的內容確定各方的訴訟地位。

    第二十三條 商品房買賣合同約定,買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的,當事人可以請求解除合同,出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

    第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現,當事人請求解除商品房擔保貸款合同的,應予支持。

    第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的,如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求,應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的,僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的,可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。

    商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后,商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。

    第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續,擔保權人起訴買受人,請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的,應當通知出賣人參加訴訟;擔保權人同時起訴出賣人時,如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的,應當列為共同被告。

    第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款,但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續,抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的,不應當追加出賣人為當事人,但出賣人提供保證的除外。

    第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行。

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件

    《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為,適用當時的法律、法規和《**高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。

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  • 問答 商品房買賣合同注意事項有哪些 如何避開商品房買賣合同陷阱 買房合同



    根據目前市場碰到的商品房買賣合同中,普遍存在爭議的條款及注意事項,先總結一下幾條,大家可以參考一下。
    1、簽合同前先查看政府相關部門頒發的《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業執照;交房前應查看《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。
    2、主體。即房地產開發企業和購房人,應寫明雙方的名稱地址等。
    3、預售的商品房的基本情況,預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區、座落、土地使用權證號、土地使用權取得方式、房屋建筑面積、房屋結構、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。
    4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算,并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。
    5、價款。即預售商品房的價金,包括單價和總價,如每平方米多少元。
    6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件,如地震、洪水、惡劣天氣的影響,房地產開發企業的交房期限可以合理順延。
    7、房屋使用性質。是住宅用房、辦公用房還是生產用房或其他。
    8、房地產權的辦理屬于登記義務,辦理不應收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的)
    9、物業管理條款,要明確物業費所收取的項目為哪些,交房時應提前繳納幾個月的物業費,
    10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。
    11、其他條款或當事人約定的條款。
    12、注意開發商的廣告是否和合同上所要求的一致
    13、針對付款方式、核算方式與開發商達成協議,并把雙方允諾的內容寫人正式合同。要注意公平合理,慎防開發商設置過重義務,日后無法履行
    14、對于付款延期,付款延期的違約責任,可以根據開發商延期交付房屋的違約責任書寫相同。
    15、商品房質量,與開發商協定房屋的質量標準,應主要包括:房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時,其達不到質量標準的處罰方式由雙方協商作出明確規定;對于違約條款要明確到具體情況。
    對于商品房的質量,應當與開發商約定的內容包括:墻體平直的標準;防水的標準,即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準:即開發商承諾商品房內部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內表面的平整標準:即開發商承諾不在商品房內通行任何公用管線,承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。


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  • 問答 什么是商品房買賣合同?商品房買賣合同包括哪些內容? 公寓住宅

    商品房買賣合同,是指房地產開發企業將尚未建成或者已經竣工的房屋向社會銷售,轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同。
    其中,商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定收受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設部發布,自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規定:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

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  • 問答 怎么簽商品房買賣合同,簽商品房買賣合同應該注意什么 公寓住宅

    如果內容是一致的,光日期是沒有什么影響的。

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  • 問答 商品房買賣合同司法解釋2021,大神來解答! 買房合同

    商品房買賣合同司法解釋的出臺主要是為了規范化商品房的買賣,也為了規范商品房的交易市場。根據司法解釋當中所依據的法律規定無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回,買受人已支付標的物總價款百分之七十五以上,出賣人主張取回標的物的,人民法院不予支持。出賣人取回標的物后,買受人在回贖期間內消除出賣人取回事由主張回贖標的物的,人民法院應予支持。轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記。

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  • 問答 怎樣查詢商品房買賣合同?商品房買賣合同備案后如何查詢 ? 其他

    沒有全國通用的網!
    一般備案的1-3個月吧,主要房管局是政府衙門!
    有的在當地房管局網站可以查詢!
    既然不放心還是去房管局查吧!

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  • 問答 解除商品房買賣合同 公寓住宅

    如下是商品房買賣合同的樣本,你是如何與開始上簽訂的合同?
    1、按逾期時間,分別處理(不作累加)
    (1)逾期不超過___________日,自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天起至實際交付
    之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之__________的違約金,合同繼續履行;
    (2)逾期超過_____日后,買受人有權解除合同。買受人解除合同的,出賣人應當自買受人解
    除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款,并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違
    約金。買受人要求繼續履行合同的,合同繼續履行,自本合同第八條規定的**后交付期限的第二天
    起至實際交付之日止,出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于第(
    1)項中的比率)的違約金。
    2. ____________________________________________________________________________。

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  • 問答 買賣商品房時,怎樣簽訂商品房買賣合同? 公寓住宅

    1、對于購房者與開發商特別約定的一些事項,如對小區綠地率、容積率有特殊要求的,在合同中的表述不準確,開發商使用與其概念近似的表述混淆視聽,利用其專業優勢蒙蔽購房者。我們要細心研讀合同條款,對不理解的含義和概念要求開發商做進一步的解釋并寫入合同中,不能含糊和將就。

    2、對于房屋建筑的設施設備約定不清,如樓道內安裝某品牌電梯、房屋內設置何品牌櫥柜等,開發商在文字上做籠統的表述,對購房者的品牌要求表述模糊,發生糾紛時無法確定購房者當時的意思指向是唯一的,不可替代的。


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  • 問答 商品房買賣合同的主要條款有哪些 什么是商品房買賣合同 買房合同



    商品房買賣合同是當事人雙方規范相互之間行為的主要依據,因此在實踐中為明確詳細的寫明合同內容是非常重要的,為了規范商品房的交易行為,目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產管理部門擬訂的格式合同文本。建設部2003年6月施行的《商品房銷售管理辦法》第16條中對商品房銷售合同的內容做出比較明確的規定:商品房銷售時,房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
    商品房買賣合同應當明確以下主要內容:
    (—)當事人名稱或者姓名和住所;
    (二)商品房基本狀況;
    (三)商品房的銷售方式;
    (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
    (五)交付使用條件及日期;
    (六)裝飾、設備標準承諾;
    (七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎沒施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;
    (八)公共配套建筑的產權歸屬;
    (九)面積差異的處理方式;
    (十)辦理產權登記有關事宜;
    (十一)解決爭議的方法;
    (十二)違約責任;
    (十三)雙方約定的其他事項。2000年9月建設部與國家工商行政管理局印發的《商品房買賣合同示范文本》中約定的合同條款包括:
    (1)雙方當事人的基本情況;
    (2)項目建設依據;
    (3)商品房銷售的依據;
    (4)買受人所購房屋的基本情況;
    (5)計價方式與價款;
    (6)面積確認及面積差異處理;
    (7)付款方式及期限;
    (8)買受人逾期付款的違約責任;
    (9)交付期限;
    (10)出賣人逾期交付房屋的違約責任;
    (11)規劃產權設計變更的約定;
    (12)交接;
    (13)出賣人保證銷售的商品房沒有產權糾紛和債權債務糾紛;
    (14)出賣人關于裝飾、設備標準承諾的違約責任;
    (15)出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾;
    (16)關于產權登記的約定;
    (17)保修責任;
    (18)雙方就小區、樓字命名權、屋面、外墻使用權的約定;
    (19)買受人合理使用房屋、公共部位和設施的使用權;
    (20)爭議解決方式;
    (21)末盡事宜的約定;
    (22)附件效力的說明;
    (23)附件形式的要求;
    (24)簽定之日起生效;
    (25)登記備案。


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  • 資訊 商品房買賣合同備案是什么意思,商品房買賣合同備案流程 知識

    news4584667
    現如今,買房的人越來越多,許多購房者都是第一次買房,對于一些辦理證明資料的手續不太了解,不知道該如何操作,第一次買房的朋友在買房前還是得多準備準備,學一些買房能用上的知識,今天,小編就來為大家講解一下關于商品房買賣合同備案是什么意思,商品房買賣合同備案流程的相關知識點內容,希望能對大家買房有所幫助,一起來看看吧。
  • 問答 商品房買賣合同》示范文本 商品房買賣合同有什么法律效應 買房合同

    概述:商品房是指由房地產開發企業開發建設并出售的房屋。商品房買賣合同是商品房買賣雙方當事人簽訂的,用以明確各自權利義務的具有法律效力的文件。
    目前實踐中**常用的商品房買賣合同文本是國家工商行政管理局和建設部于2000年聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本(gf-2000-0171)。該示范文本是兩部門在原《商品房購銷合同》示范文本(gf-95-0171)的基礎上,總結經驗改進而成的。政府部門制定示范文本的原意是將其作為商品房買賣雙方簽訂合同的參考,起到示范、引導作用,并非強制使用。但在實踐中,示范文本已經成為各房地產公司簽訂合同的首選甚至是唯一文本。因此,認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發商必須足夠重視的課題。
    本文將依據《合同法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規規章,結合實際工作中遇到的問題和總結的經驗,對示范文本進行逐條解釋,并對如何填寫做深入探討。
    商品房買賣合同說明(內容略)
    「釋義」該部分是對文本的簡要介紹,包括文本的性質、商品房定義、填寫說明、解釋權歸屬等內容。其中,有關填寫方法的規定(第3、4、5條)應詳細閱讀,并在填寫過程中嚴格遵循。充分利用好文本中授權雙方當事人自行約定的部分,能夠彌補該文本的不足,**大限度地維護開發商的合法權益。而且規范、清晰的填寫也有利于開發商樹立良好的商業形象。
    「常見問題」有些開發商工作人員由于工作潦草,沒能嚴格按照“說明”第5條的方式在相應部位劃勾或劃差叉,導致文本混亂、及其不規范、不嚴肅。
    「對策」認真閱讀“說明”,嚴格按“說明”填寫文本。建議有條件的開發商品采用專業打印軟件打印合同文本。
    合同雙方當事人:(內容略)
    「釋義」該部分詳細列明買賣雙方(包括其代理人)的基本情況。
    「常見問題」有些售樓處工作人員往往忽視對買方基本情況的填寫,出現地址不詳甚至錯誤,給以后發送入住通知等帶來不必要的麻煩甚至導致公司損失。(這絕不是筆者危言聳聽,筆者曾經代理過一件類似案子:由于售樓處工作人員將買方的地址填寫的模糊不清導致無法與買方聯系,公司受到損失,該工作人員也丟了工作。)
    「對策」賣方的基本情況應以營業執照上載明的相關內容為準。買方的地址應填寫戶籍所在地,戶籍所在地與經常居住地不一致的填寫經常居住地。由于文本只是印制了自然人作為買方的情形,導致當法人或其他組織作為買方時沒有相應的填寫位置,對此可自行印制買方基本情況替換該部分。
    第一條 項目建設依據。
    出賣人以__________________________方式取得位于_________________________、編號為___________________的地塊的土地使用權?!竿恋厥褂脵喑鲎尯贤枴埂竿恋厥褂脵鄤潛芘鷾饰募枴埂竸潛芡恋厥褂脵噢D讓批準文件號」為__________________________.該地塊土地面積為_________________,規劃用途為_________________________,土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。
    出賣人經批準,在上述地塊上建設商品房,「現定名」「暫定名」______________________.建設工程規劃許可證號為____________________________,施工許可證號為__________.「釋義」 該條是關于標的房產建設過程的合法性的介紹。用以說明建設項目在用地、規劃管理、施工管理、開發主體等方面都符合國家有關規定,取得了有關主管部門的許可。
    「常見問題」 實踐中,有些項目的建設用地是以劃撥方式取得的,根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定,此類房產要出售的,應當取得土地主管部門的批準,并且簽訂土地使用權出讓合同、向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲收益抵交土地使用權出讓金。還有些開發商只是和土地主管部門簽訂了《土地使用權預約合同》或者雖然簽訂了《土地使用權出讓合同》但尚未繳清土地使用權出讓金。上述情況,嚴格來講都不屬于具備了《城市房地產管理法》第四十四條規定的“商品房預售,應當符合下列條件:(一)已交付土地使用權出讓金,取得土地使用權證書?!?br/> 「對策」 雖然在目前的司法實踐中,法院一般不簡單地因為上述土地使用權瑕疵而認定商品房買賣合同無效。但由于購買上述土地上建設的房產,較之于已經取得土地使用權證書的土地上的房產,買方面臨著較多的不確定因素和較大的風險。賣房應當本著誠實信用的原則將建設用地的實際情況向買方作出全面、客觀的說明,以避免引發客戶不必要的誤解和糾紛。
    第二條 商品房銷售依據。
    買受人購買的商品房為「現房」「預售商品房」。預售商品房批準機關為________________,商品房預售許可證號為__________________________________________.「釋義」 該條是關于預售許可證的約定。預售許可證是賣方出售標的房產的行為合法性的**重要的依據?!冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條規定:商品房預售,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;(二)持有建設工程規劃許可證;(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;(四)向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。按照主管部門許可的發售范圍不同,預售許可證分為內銷許可證和外銷許可證。只有取得外銷許可證的項目才可以向中國境外客戶銷售。
    「常見問題」 未取得預售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預定協議(又稱認購書、認購協議、訂購協議),在業內是常見的。如果產生糾紛,一方以不符合預售條件為由主張合同無效,法院一般認為只要在一審訴訟階段賣方補辦了預售許可證,應當認定合同有效。但行政主管部門有權對開發商的上述行為給予責令停止銷售活動、沒收違法所得、罰款等行政處罰。

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  • 問答 ??審理商品房買賣合同司法解釋是什么啊? 政策法規

    **高院關于租賃合同糾紛的司法解釋規定:
      相關規定:《**高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

      第一條
      本解釋所稱城鎮房屋,是指城市、鎮規劃區內的房屋。
      鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規定的,適用其規定。
      當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件,不適用本解釋。

      第二條
      出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

      第三條
      出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。
      租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

      第四條
      當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。
      當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

      第五條
      房屋租賃合同無效,當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,人民法院一般應予支持。
      當事人請求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

      第六條
      出租人就同一房屋訂立數份租賃合同,在合同均有效的情況下,承租人均主張履行合同的,人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:
     ?。ㄒ唬┮呀浐戏ㄕ加凶赓U房屋的;
     ?。ǘ┮呀涋k理登記備案手續的;
     ?。ㄈ┖贤闪⒃谙鹊?。
      不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規定處理。

      第七條
      承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建,在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀,出租人請求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

      第八條
      因下列情形之一,導致租賃房屋無法使用,承租人請求解除合同的,人民法院應予支持:
     ?。ㄒ唬┳赓U房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;
     ?。ǘ┳赓U房屋權屬有爭議的;
     ?。ㄈ┳赓U房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。

      第九條
      承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃合同無效時,未形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。
      已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

      第十條
      承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時,除當事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應當恢復原狀。

      第十一條
      承租人經出租人同意裝飾裝修,合同解除時,雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
     ?。ㄒ唬┮虺鲎馊诉`約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持;
     ?。ǘ┮虺凶馊诉`約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,不予支持。但出租人同意利用的,應在利用價值范圍內予以適當補償;
     ?。ㄈ┮螂p方違約導致合同解除,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
     ?。ㄋ模┮虿豢蓺w責于雙方的事由導致合同解除的,剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的,適用其規定。

      第十二條
      承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持。但當事人另有約定的除外。

      第十三條
      承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用,由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

      第十四條
      承租人經出租人同意擴建,但雙方對擴建費用的處理沒有約定的,人民法院按照下列情形分別處理:
     ?。ㄒ唬┺k理合法建設手續的,擴建造價費用由出租人負擔;
     ?。ǘ┪崔k理合法建設手續的,擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

      第十五條
      承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。

      第十六條
      出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持。
      因租賃合同產生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

      第十七條
      因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
      次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額,可以折抵租金或者向承租人追償。

      第十八條
      房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的,人民法院應予支持。

      第十九條
      承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動,承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡,其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的,人民法院應予支持。

      第二十條
      租賃房屋在租賃期間發生所有權變動,承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的,人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外:
     ?。ㄒ唬┓课菰诔鲎馇耙言O立抵押權,因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
     ?。ǘ┓课菰诔鲎馇耙驯蝗嗣穹ㄔ阂婪ú榉獾?。

      第二十一條
      出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

      第二十二條
      出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的,人民法院應予支持。

      第二十三條
      出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

      第二十四條
      具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
     ?。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖炏荣徺I權的;
     ?。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
     ?。ㄈ┏鲎馊寺男型ㄖx務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;
     ?。ㄋ模?第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

      第二十五條
      本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

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  • 問答 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱 買房合同

    大多數購房者在買房簽約時,用的都是開發商提供的購房合同。在這份購房合同中,也許就有“格式條款”,如果事后雙方在此條款上 有分歧,大多會發展成糾紛。為了避免糾紛,小編為您詳細解說“格式條款”。

    在商品房買賣場合,合同文本多為開發商提供,存在開發商為了重復使用而預先擬定,并在簽訂合同時未與購房人協商的條款,即“格式條款”。法官提醒廣大購房者,正因“格式條款”未經磋商訂立,實際履行過程各方易有理解分歧,是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。
    《合同法》第四十一條規定:“對格式條款的理解發生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的,應當采用非格式條款?!?/br> 也就是說,當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議,首先應該是以一般人的理解力為標準進行統一且客觀的解釋;而當存在兩種以上的解釋均合理時,考慮到開發商作為條款制作人,有可能通過預設意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人,此時,應對開發商作出不利的解釋,以維護購房人權益。
    再者,“非格式條款”是雙方在平等基礎上逐條磋商擬定,充分尊重了雙方的意思,所以發生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優先適用。
    同時,《合同法》第三十九條規定:“采用格式條款訂立合同的,提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款,按照對方的要求,對該條款予以說明?!?/br> 第四十條規定:“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的,或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效?!备鶕鲜鲆幎?,開發商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務。
    開發商通過“格式條款”規避應負的義務、或是加重購房人責任的條款,如約定認購定金不作退還、樓宇外墻面使用權歸開發商、面積誤差不能退房等,均屬無效。
    鑒于“格式條款”的特殊性,法官提醒市民在購房時應注意:一、仔細并逐條閱讀合同文本,有疑問的條款可當場要求開發商予以釋明;二、對于“格式條款”,購房人有權選擇接受或不接受,亦可商定修改;三、手寫、手填等“非格式條款”具有優先適用性,若有特殊約定事項應以書面形式明確載入合同文本。

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